导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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